《北京市房屋租賃管理若幹規定》(北京住房租賃新規)

“黑中介”、甲醛房、隔斷房、租貸、隨意漲價、長租公寓雷爆……隨著租房市場的火爆，一些亂象的滋生被頻頻吐槽
，相關業態亟待規範。9月1日
，《北京市住房租賃條例》(簡稱條例)正式實施。這也是我國首部規範“房屋租賃”和長租公寓等新業態的地方性法規。北京也是第一個將“住有所居、房住不炒、租購並舉
、職住平衡”寫入地方立法的城市。北京青年報記者就《條例》十大熱點問題采訪了市住建委相關負責人，並進行了權威解讀。

■鼓勵“長期合同”
，讓租客平等享受物業服務。

■室內空氣體質量差的“甲醛房”將麵臨懲罰。

■日租或時租應符合規定或征得同一建築(醫院)業主的同意。

■向承租人收取的押金不得超過一個月的租金。

■街道辦事處
、鄉鎮政府要對轄區內的房屋租賃進行日常監管。

■房屋租金明顯上漲，必須有價格幹預措施。

■客廳不要隔斷出租，也不要分開。

■不允許把房子租給沒有出示身份證明的人。

■貸款金額不得高於房屋租賃合同金額。

■個人轉租超過規定數量的房屋，應當成立住房租賃企業。

1個熱點

甲醛房、隔斷房不得出租。

非法群租房治安擾民問題突出
，整治非法群租房也是北京市“疏解整治促提升”的專項內容。

《條例》明確規定，出租房屋應當符合建築、治安
、室內空燃氣質量等基本安全標準要求，具備供水
、供電等基本居住條件
，不得切斷電源改變房屋內部結構；客廳不得單獨出租
，廚房
、衛生間、陽台、儲藏室等非居住用房空不得出租居住；人均使用麵積和各房間居住人數符合相關規定

；禁止出租違法建築和其他依法不得出租的房屋。

相xiang應ying的de法fa律lv責ze任ren指zhi出chu，房fang屋wu租zu賃lin企qi業ye裝zhuang修xiu租zu賃lin房fang屋wu後hou，室shi內nei空kong空kong氣qi質zhi量liang不bu符fu合he室shi內nei空kong空kong氣qi質zhi量liang標biao準zhun的de，由you住zhu房fang和he城cheng鄉xiang建jian設she或huo者zhe房fang屋wu主zhu管guan部bu門men責ze令ling限xian期qi改gai正zheng
，可ke以yi並bing處chu1萬元以上5萬元以下罰款
；逾期不改的，處以五萬元以上三十萬元以下的罰款。

同時，《條例》明確賦予街道辦事處、鄉鎮政府對違法群租的管理職責和處罰權。這是北京市自2013年以來對非法群租房治理的實踐經驗，已上升為地方性法規，為治理工作提供了更加充分的法律保障。

2個熱點

通過多種方式增加租賃住房供應。

在規範之外，市場上確實存在供需矛盾。因此
，多渠道

、多主體、多(duo)方(fang)式(shi)增(zeng)加(jia)租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)的(de)有(you)效(xiao)供(gong)給(gei)成(cheng)為(wei)解(jie)決(jue)之(zhi)道(dao)。北(bei)京(jing)市(shi)住(zhu)建(jian)委(wei)住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)管(guan)理(li)處(chu)副(fu)處(chu)長(chang)胡(hu)慶(qing)富(fu)在(zai)接(jie)受(shou)北(bei)青(qing)報(bao)記(ji)者(zhe)采(cai)訪(fang)時(shi)介(jie)紹(shao)，在(zai)供(gong)給(gei)端(duan)，集(ji)體(ti)土(tu)地(di)建(jian)設(she)租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)成(cheng)為(wei)加(jia)強(qiang)租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)供(gong)給(gei)的(de)重(zhong)要(yao)方(fang)式(shi)。從(cong)2017年開始在北京試點
，成為全國13個試點城市之一。2020年
，於波豐台的成壽寺社區揭牌
，成為中國第一個正式運營的集體土地租賃住房項目。

第二種是重建出租房。2018年
，北京市出台相關文件，允許部分閑置廠房
、招待所、辦公樓等非居住用房按規定改為集體宿舍，解決快遞物流、家政、餐飲等城市運營服務保障行業人員的租房問題。，而且這樣的房子可以享受居民用水
、用電、供暖
、用氣價格，這一點在之前的相關文件中也有體現。這一次，這一次
，是穿越了”。

此外，鼓勵通過新增或利用現有土地專項建設租賃住房
、在新建商品住房項目中分配租賃住房、盤活宅基地上閑置住房等方式，增加租賃住房有效供給。同時明確規定


，這些新建、改建的出租屋不得出售或以租代售。違反規定的，由住建部門責令改正
，處10萬-50萬元罰款，逾期不改正的
，處50萬-100萬元罰款。

3個熱點

租金飆升時，政府可以幹預。

很多租客反映，在北京這樣的一線城市，租房是一筆不小的開支
，占工資的20%到50%不等。每年續租的時候都要經曆一波漲租。

據了解，目前住房租賃市場主體多為零售轉零售(C2C)
，住房租賃企業經營規模(B2C)占比相對較小
，租金調控手段少且難度大。《規定》明確禁止住房租賃企業、房地產經紀機構哄抬租金
、搭售消費
、捏造並散布漲價信息等擾亂市場秩序的行為，防止企業借助資本惡性競爭、投機倒把、哄抬租金。

《條例》guiding，shizhufanghechengxiangjianshebumenyingdangjiaqiangzhufangzulinjiagejiance
，jianlijianquanxiangguanyujingjizhi。zhufangzujinmingxianshangzhanghuozheyoukenengmingxianshangzhangshi
，shirenminzhengfukeyiyifacaiqutijiashenbao、限租或者漲租等價格幹預措施，穩定租金水平
，並報國務院備案。市人民政府采取價格幹預措施的

，出租人應當執行；拒不執行的，由市場監督管理部門依法處理。

4個熱點

租金增加多少才算「大幅增加」？

2021年8月，住建部發布《關於城市更新行動實施中防止大拆大建的通知》，明確城市住房租金年漲幅不得超過5%。該規定中的“顯著增加”是否有明確的界定標準？

對dui此ci，胡hu慶qing富fu解jie釋shi說shuo
，目mu前qian租zu賃lin市shi場chang的de租zu金jin是shi市shi場chang調tiao節jie價jia
，沒mei有you政zheng府fu定ding價jia或huo指zhi導dao價jia。一yi般ban情qing況kuang下xia，政zheng府fu不bu幹gan預yu。但dan當dang房fang租zu上shang漲zhang過guo快kuai
，類lei似si於yu2018年

，影響整個住房租賃市場穩定時
，政府可以依法幹預。對於什麼情況是“明顯上升”
，下一步將研究具體口徑。

5個熱點

保證金通過第三方特殊賬戶管理。

房屋租賃中介一直是一個矛盾糾紛多發的領域
，民事
、行政甚至刑事問題交織在一起。90%以上屬於租金、定金
、租賃期限等合同糾紛，涉及主體多
，處理難度大。也是租房市場的亂象之一。在租賃關係中，承租人往往處於弱勢地位。統計顯示

，90%以上的投訴反映租客權益受到侵害。

《規定》mingque
，zhufangzulinqiyexiangchengzurenshouqudeyajinyibanbudechaoguoyigeyuedezujin
，binganguidingyoudisanfangzhuanhuguanli。yibanqingkuangxia，dancishouqudezujinjinebudechaoguosangeyuedezujin
，chaochubufennarujianguan。fangdichanjingjijigoutigongzhongjiefuwushouqudeyongjinyibanbudechaoguoyigeyuedezujin。zulinhetongqiman，chuzurenhechengzurenxuqianhuozhongxinqiandingzulinhetongde，fangdichanjingjijigoubudezaicishouquyongjin。

租賃合同到期或者終止時，除扣除租金、違約金等費用外，住房租賃企業應當在承租人退房後三個工作日內將剩餘保證金和租金退還給承租人。

6個熱點

不履行監護最高罰款30萬元。

對於押金保管和租金監管的條款，胡慶富告訴北青報記者，之前的法律製度中，對於租金押金監管沒有明確的規定。此次《條例》從法律層麵規範了這一突出矛盾，並設定了罰則
，將有效減少租金押金的衝突和糾紛，保護租賃當事人的合法權益。

“北京從去年開始實施存款托管。但是從執行效果來看
，這些已經納入押金托管的合同

，後期基本都沒有因為押金而產生糾紛。”胡慶富表示，市住建委正在研究製定押金租金監管配套政策，近期將向社會征求意見。

此外，北青報記者注意到

，《規定》還明確了具體的處罰措施:住房租賃企業

、以自有房屋從事住房租賃業務的企業
、房地產經紀機構未履行押金托管

、租金監管，或者未按時退還剩餘押金
、租金的
，由住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正
， 並可處以一萬元以上五萬元以下的罰款，對有關責任人員處以五千元以上一萬元以下的罰款。 逾期不改的，處五萬元至三十萬元罰款
，並對有關責任人員處一萬元至三萬元罰款。

7個熱點

防雷爆嚴控“租貸”

針對投訴舉報反映的克扣房租押金、多收少付
、多收少付、長租公寓雷爆、個人二房東卷款跑路等市場亂象，條例還為非法市場主體量身定做了“緊箍咒”
，規範引導企業“租金貸”，防止其異化為融資手段，防止其打造“資金池”
，從製度上遏製企業盲目擴張
、爭地的衝動。

《條例》規定
，不得誘導承租人使用住房租賃貸款，或者將租賃貸款相關內容納入住房租賃合同；嚴格“租房貸款”管理，金融機構發放的租房貸款應依據備案的租賃合同並記入承租人賬戶；貸dai款kuan金jin額e不bu得de高gao於yu租zu賃lin合he同tong金jin額e，貸dai款kuan期qi限xian不bu得de超chao過guo租zu賃lin合he同tong期qi限xian
，貸dai款kuan發fa放fang頻pin率lv應ying與yu承cheng租zu人ren支zhi付fu租zu金jin的de頻pin率lv相xiang匹pi配pei。事shi實shi上shang，隨sui著zhe浩hao源yuan恒heng業ye、丹科公寓雷霆事件的發生，“租貸”已經基本退出北京市場。

8個熱點

“個人二房東”被監管。

《條例》將“個人二房東”納na入ru監jian管guan，規gui定ding個ge人ren轉zhuan租zu房fang屋wu超chao過guo規gui定ding數shu量liang的de，應ying當dang申shen請qing住zhu房fang租zu賃lin企qi業ye設she立li登deng記ji，並bing明ming確que了le對dui違wei法fa行xing為wei的de處chu罰fa要yao求qiu，為wei解jie決jue這zhe一yi長chang期qi擾rao亂luan市shi場chang的de頑wan疾ji提ti供gong了le法fa律lv依yi據ju。營ying業ye執zhi照zhao
、辦公地址
、從業人員信息、服務項目和收費標準、投(tou)訴(su)電(dian)話(hua)等(deng)。應(ying)當(dang)在(zai)營(ying)業(ye)場(chang)所(suo)和(he)網(wang)絡(luo)服(fu)務(wu)器(qi)上(shang)如(ru)實(shi)公(gong)示(shi)。要(yao)提(ti)前(qian)準(zhun)備(bei)好(hao)房(fang)屋(wu)條(tiao)件(jian)說(shuo)明(ming)書(shu)，告(gao)知(zhi)承(cheng)租(zu)人(ren)相(xiang)關(guan)信(xin)息(xi)。從(cong)業(ye)人(ren)員(yuan)應(ying)當(dang)持(chi)實(shi)名(ming)卡(ka)，在(zai)提(ti)供(gong)服(fu)務(wu)的(de)租(zu)賃(lin)合(he)同(tong)上(shang)簽(qian)字(zi)並(bing)注(zhu)明(ming)信(xin)息(xi)卡(ka)號(hao)。通(tong)過(guo)全(quan)市(shi)住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)管(guan)理(li)服(fu)務(wu)平(ping)台(tai)統(tong)一(yi)建(jian)設(she)，企(qi)業(ye)完(wan)成(cheng)租(zu)賃(lin)合(he)同(tong)網(wang)上(shang)簽(qian)約(yue)，自(zi)動(dong)提(ti)交(jiao)登(deng)記(ji)備(bei)案(an)。

9熱點

建立住房租賃網上簽約備案機製。

北青報記者注意到
，《條例》規定將建立住房租賃網上簽約備案機製——出租人應當在租賃合同簽訂後30日內辦理住房租賃登記備案和租賃登記。同時
，鼓勵房東和租客通過住房租賃管理服務平台完成住房租賃合同網上簽約，即網上簽約。

推行住房租賃合同網上簽約，就是充分利用科技手段賦能管理服務，開發建設全市統一的住房租賃管理服務平台
，整合各部門“房、人、企”管理信息，實現部門間信息共享，提供房屋信息查驗、企業和職工信息查詢、人臉識別等服務。，逐步實現租賃當事人合同網上簽約
、備案、查詢等“掌上辦理”和“一網辦理”。為居民辦理居住證
、積分落戶、提取公積金等提供便利。，通過網簽實現租賃合同登記備案和租賃登記合並，避免“一物兩跑”
、“讓信息多跑路
，讓群眾少跑腿”。

胡慶富介紹，《條例》並bing未wei要yao求qiu個ge人ren自zi然ran人ren進jin行xing網wang上shang簽qian約yue，而er是shi鼓gu勵li人ren們men通tong過guo便bian民min服fu務wu進jin行xing網wang上shang簽qian約yue。但dan住zhu房fang租zu賃lin公gong司si和he房fang地di產chan經jing紀ji機ji構gou需xu要yao網wang簽qian。相xiang關guan係xi統tong網wang簽qian功gong能neng正zheng在zai進jin一yi步bu完wan善shan中zhong。”

熱點10

首都功能核心區禁止短租。

近年來，隨著“互聯網+”的興起，城市“短租”等新形式發展迅速。廣泛分布在居民區的房屋以“短租”、“網上預訂”的形式對外出租，既滿足了旅行者的短期住宿需求，也嚴重影響了居民區居民的正常居住生活
，引發了大量的矛盾糾紛。《條例》規gui定ding
，北bei京jing將jiang對dui按an日ri或huo按an小xiao時shi收shou費fei的de短duan租zu住zhu房fang實shi行xing區qu域yu差cha異yi化hua管guan理li，禁jin止zhi在zai首shou都dou功gong能neng核he心xin區qu經jing營ying短duan租zu住zhu房fang。在zai其qi他ta城cheng區qu租zu住zhu短duan租zu住zhu房fang，應ying當dang符fu合he本ben市shi相xiang關guan管guan理li規gui範fan和he本ben小xiao區qu管guan理li規gui定ding。沒mei有you管guan理li規gui約yue或huo者zhe管guan理li規gui約yue中zhong沒mei有you相xiang關guan約yue定ding的de，應ying當dang取qu得de本ben建jian築zhu物wu或huo者zhe同tong一yi平ping房fang院yuan子zi內nei其qi他ta業ye主zhu的de一yi致zhi同tong意yi。出chu租zu人ren應ying與yu當dang地di公gong安an派pai出chu所suo簽qian訂ding治zhi安an責ze任ren保bao證zheng書shu。

此外，《條例》jiangzhaijidizhufangzulinnaruquanshiguifanhuaguanlihejicengzhilitixi，mingquenongyenongcunbumenfuzezhidaozhaijidizhufangzulinjianduguanli，jianlijianquancunminzizhijizhi，gulinongcunjitijingjizuzhiyuguimohua
、專業化住房租賃企業合作經營和租賃宅基地閑置房屋。

文/記者宋霞

總體策劃/餘美英

來源:北京青年報